重庆市资产评估协会专业技术委员会专家提示[第一期]——关于设备、不动产单项资产评估的风险提示函

来源:税屋  作者:税屋   人气:  时间:2020-12-18
摘要:为了提高评估机构及资产评估专业人员执业质量,控制执业风险,针对重庆市资产评估行业近期执业案例,协会专业技术委员会对设备、不动产单项资产评估实务中部分问题进行了讨论和归纳,特别提示各评估机构及资产评估专业人员在评估项目实施过程中关注相关事项

重庆市资产评估协会专业技术委员会专家提示[第一期]——关于设备、不动产单项资产评估的风险提示函

  为了提高评估机构及资产评估专业人员执业质量,控制执业风险,针对重庆市资产评估行业近期执业案例,协会专业技术委员会对设备、不动产单项资产评估实务中部分问题进行了讨论和归纳,特别提示各评估机构及资产评估专业人员在评估项目实施过程中关注以下相关事项:

  一、设备转让单项评估的评估假设和价值内涵

  设备作为一项动产,资产评估专业人员在执行设备转让(如出售、司法处置、对外投资、报废等)单项评估业务时,应关注评估假设前提和评估价值内涵。

  以设备是否继续使用划分,评估假设可分为继续使用假设或者变现假设;以设备是否改变原有使用地点划分,评估假设可分为原地使用假设或者移地使用假设;以设备使用是否改变现行用途划分,评估假设可分为现行用途使用假设或者改变用途使用假设。资产评估专业人员应关注设备的预期用途和评估目的,以及设备的性能状况、可移动性等,与委托人沟通明确评估假设,并在评估报告的评估假设中明确设备是否改变用途、改变使用地点等。

  在原地按现行用途继续使用的评估假设前提下,设备评估的价值内涵一般包括设备的本体购置价、运杂费、安装调试费用、基础费用、资金成本、前期和其他费用等必要、合理的购置或购建成本。

  在移地按现行用途继续使用的评估假设前提下,应考虑设备移位对其价值产生的影响。资产评估专业人员应向委托人了解设备转让的方案以确定评估价值内涵,比如需运输至异地安装后使用的设备,设备评估的价值内涵一般不包括设备从移位到达到使用状态所发生的运杂费、安装调试费用、基础费用、资金成本、前期和其他费用等;比如设备移地前需买方自行负责拆除的,评估价值内涵还需考虑买方承担了额外拆除费用的影响。此外,设备移位还可能出现不可移动设备报废、可移动设备发生损伤等情形。

  在改变用途继续使用的评估假设前提下,应考虑改变用途对其价值产生的影响,比如改变用途可能出现专用设备报废、需要另行发生改造费用等情形。

  在变现的评估假设前提下,资产评估专业人员应关注资产的性能及市场状况,对于可二次使用的设备,评估价值内涵一般为二手设备的市场价值;对于无法二次使用的设备,评估价值内涵一般为设备拆零变现的残余价值。是否可二手使用受设备实物状况、技术性能、二手市场需求等因素综合影响。

  建议在评估报告的特别事项说明中披露特定评估假设前提下设备评估的价值内涵,以便于报告使用者合理理解评估结论。

  二、设备、不动产转让单项评估关于增值税的考虑

  2016年3月,财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号),通知自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。2017年11月19日,国务院发布《关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》(中华人民共和国国务院令第691号),正式结束营业税的历史使命。原营业税为价内税,增值税为价外税,因为价内税与价外税的差异,资产评估专业人员应关注在主要市场询价获取的资产价格信息是否包含增值税。

  增值税实行凭专用发票抵扣税款的制度,按照增值税纳税人会计核算水平、经营规模将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。资产评估专业人员可以通过产权人营业执照记载的统一社会信用代码在当地税务局官网查询产权人是否具有一般纳税人资格。一般纳税人当期应纳增值税税额=当期销项税额-当期进项税额,小规模纳税人当期应纳增值税税额=当期销售额(不含增值税)*征收率,其计税方法、税率存在差异,资产评估专业人员应关注产权人属于一般纳税人还是小规模纳税人。

  现行与设备、不动产流转相关的增值税免税政策列举如下:(1)个人销售自建自用的住房免征增值税;(2)北京市、上海市、广州市和深圳市以外地区的个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;(3)军队空余房产租赁收入免征增值税;(4)为了配合国家住房制度改革,企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税;(5)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还土地使用者免征增值税;(6)将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征增值税;纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产免征增值税;(7)其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税;(8)直接用于科学研究、科学实验和教学的进口仪器、设备免征增值税;(9)被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产等财产清偿债务免征增值税。资产评估专业人员应关注评估目的对应的产权人经济行为是否属于增值税免税行为。

  设备、不动产等转让单项评估对增值税的考虑,是对委估资产在评估目的对应的经济行为流转环节增值税的考虑,资产评估专业人员应与委托人沟通明确评估价值内涵是否包含增值税。对于增值税应税行为,若评估结论需包含增值税,采用各资产评估方法评估时可先评估资产不含增值税价,再根据适用的税率计算增值税。不论评估结论是否包含增值税,建议在评估报告的评估结论和特别事项说明中明确披露评估结论是否包含增值税,若包含增值税,建议在评估结论中同时明确对应的增值税税率,以便于报告使用者合理理解评估结论。

  本执业风险提示仅供评估机构及资产评估专业人员在执业时参考,不是对相关法律法规、资产评估执业准则的解读,也不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

重庆市资产评估协会

2020年12月18日


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